Tác động của đòn tài chính kèo nhà cái đến thị trường bất động sản

Xét về bản chất, hoạt động sử dụng đòn kèo nhà cái tài chính có thể hiểu là việc sử dụng vốn vay (thay vì vốn tự có) để đầu tư sinh lời và được tính trên số vốn vay/tổng tài sản. Đứng trên quan điểm như vậy, đòn kèo nhà cái tài chính có thể được thực hiện trên cả góc độ đầu tư vào các tài sản (chứng khoán, vàng, bất động sản) và góc độ doanh nghiệp (sử dụng vốn vay để tăng cường hiệu quả hoạt động của mình).

Trong năm những năm gần đây, một trong những nguyên nhân dẫn tới việc sử dụng đòn kèo nhà cái là chi phí vốn vay trở nên rất thấp sau khi Ngân hàng Nhà nước đã cắt giảm lãi suất cơ bản. Chính sách hỗ trợ lãi suất thậm chí đưa chi phí vốn của những doanh nghiệp được vay ưu đãi xuống mức chỉ còn 6%/năm. Chi phí thấp khiến cho rủi ro đối với sử dụng đòn kèo nhà cái thấp hơn (do số lãi phải trả khi tất toán là thấp hơn) và điều này đã dẫn tới việc công cụ này được sử dụng phổ biến.

Việc sử dụng đòn kèo nhà cái tài chính của giới đầu tư tại Việt Nam đã là khá phổ biến với hoạt động đầu tư bất động sản trong những năm qua, đặc biệt là khu vực phía Nam .Thực tế thì đòn kèo nhà cái tài chính được coi là một trong những nguyên nhân chính của hầu hết các cuộc khủng hoảng kinh tế gần đây. Chẳng hạn, cuộc khủng hoảng trong các năm 2008 - 2009 là hệ quả của việc người dân Mỹ tận dụng vốn vay lãi suất thấp khi FED duy trì chính sách lãi suất thấp vào những năm 2001 - 2004 để vực dậy nền kinh tế sau khủng hoảng dotcom năm 2000-2001.

Số vốn vay này được đầu tư vào một tài sản có tính rủi ro cao (nhà đất) do giá nhà đất đã liên tục tăng mạnh trong cùng thời gian đó. Khi lãi suất tăng lên liên tục và nhiều nhà đầu tư sử dụng quá nhiều đòn kèo nhà cái phải bán ra đã dẫn tới làn sóng bán tháo bất động sản, quá trình giảm đòn kèo nhà cái (de-leveraging) đã lan ra các lĩnh vực khác (doanh nghiệp, tiêu dùng cá nhân) khiến khủng hoảng trở nên rất trầm trọng.

Th.s Mai Xuân Bình - Khoa QTKD